Бывшие обманутые соинвесторы в Химках получают долгожданное жилье

Удалось разрешить конфликт, казавшийся неразрешимым.

18 сентября, во вторник, в Доме журналиста состоялась пресс-конференция, посвященная начавшемуся разрешению одного из самых громких и продолжительных конфликтов, связанных с нарушением инвесторами-застройщиками инвестиционных контрактов, сроков строительства жилья и прав граждан-соинвесторов.

Напомним, что начало конфликту было положено ровно пять лет назад, в 2002 году, когда компания приступила к строительству жилого комплекса - пяти корпусов, расположенных в Химках, в микрорайоне Левобережный, по ул. Совхозная. В течение двух лет застройщику удавалось вести строительство без оформления земельных отношений в установленном порядке. В 2004 году нарушения вскрылись.

Строительство было приостановлено, а инвестиционный контракт целым рядом судов признан либо ничтожным, либо вообще несуществующим.

Администрация Химкинского городского округа пыталась добиться от инвестора-застройщика оформления земельных отношений в установленном порядке, граждане - добиться предусмотренных договорами квартир.

По указанию Губернатора Московской области Б.В.Громова была создана межведомственная рабочая группа для защиты прав частных соинветоров строительства жилья. Была поставлена приоритетная задача: люди, которые сдали деньги на приобретение жилья, должны получить его за счет виновных инвесторов-застройщиков, допустивших нарушение сроков строительства.

В соответствии с действующим земельным законодательством 14 сентября 2006 года были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права долгосрочной аренды незаконно застроенного земельного участка. Победителем торгов признана компания ЗАО . Компания имеет длительный положительный опыт жилищного строительства в Московской области.

Администрация городского округа Химки все это время находилась меж двух огней. С одной стороны, недобросовестный застройщик, пытающийся свалить свою вину на Администрацию. С другой - разгневанные граждане-соинвесторы, у части которых застройщик сумел вызвать своего рода : .

И тем не менее Администрация вела постоянную работу по разрешению конфликта. Вопрос находился под личным контролем главы городского округа Владимира Стрельченко. И правовой выход из казалось бы безвыходной ситуации удалось найти. Все соинвесторы , ранее заключившие договоры с застройщиком ООО , прошли учет в Администрации городского округа Химки. Затем между новым инвестором ЗАО , Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Химки и гражданами-соинвесторами было подписано трехстороннее соглашение с отлагательным условием о гарантиях на получение оплаченной людьми жилой площади без каких-либо доплат.

И, наконец, долгая кропотливая работа вознаграждена: началось заселение второго корпуса жилого комплекса . На очереди - еще один корпус.

Заместитель Главы администрации городского округа Химки Димитрий Позднев так отозвался о сотрудничестве с соинвесторами:

- Они показали хороший образец самоорганизации, создали прекрасный сайт. И вот что интересно: на этом сайте все чаще люди обсуждают не тонкости судебных дел, а то, каким цветом покрасить стены в подъезде, зовут соседей не на митинги, а на субботники по уборке теперь уже своей, общей территории. У них даже есть форум о переименовании улицы Совхозной: Другими словами, у людей появились нормальные человеческие заботы. И это главное. И мы этому рады.

CПРАВКА

по вопросам строительства жилого комплекса в г.Химки

6 сентября 2002 года между Администрацией Химкинского района и обществом с ограниченной ответственностью был заключен инвестиционный контракт № 20/12-2 на инвестирование и строительство микрорайона в г. Химки по ул. Совхозной. По условиям контракта ООО являлся инвестором и заказчиком проектирования и строительства объектов. Ранее, Постановлением Главы Химкинского района от 01 августа 2001 № 598 фактически был зарезервирован под строительство земельный участок площадью 8,3 га для постройки жилого квартала: первоначально участок выделялся организации с призрачным названием ООО , затем распоряжением Главы района от 22 марта 2002 г. № 220-р земля передана инвестору - ООО .

Для того чтобы избежать оформления полного пакета документации и не проходить экспертизу, была выбрана следующая тактика: несколько договоров аренды земельного участка заключались последовательно, один за другим, на период строительства на нереально короткие сроки - по 11 месяцев. Последний договор № 285 от 05 ноября 2003 года, истек, соответственно, 5 октября 2004 года.

В ходе проверки, проведенной в 2004 году, были выявлены обстоятельства незаконного землепользования и строительства.

В целях устранения допущенного нарушения закона и его последствий вновь избранная Администрация района (впоследствии - городского округа Химки) обратилась к ООО Принт.Капитал с письмом-уведомлением от 22 сентября 2004 г. об истечении срока договора аренды и предложением оформить землю в установленном порядке.

В ответ на это обращение ООО обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным уведомления о прекращении договора, а также о признании своего права на осуществление инвестиционной деятельности на вышеуказанном земельном участке. Суд заявление удовлетворил, однако 8 апреля 2005 года апелляционной инстанцией решение отменено, в удовлетворении всех требований ООО отказано.

Целью исков, подававшихся Администрацией Химкинского района в различные судебные инстанции, было понудить застройщика надлежащим образом оформить земельные отношения. Очевидно, что без такого оформления строительство объектов, а равно их сдача в эксплуатацию невозможны, поскольку являются противозаконными.

Показателен следующий пример:

4 апреля 2005 года Администрация Химкинского района обратилась в Арбитражный суд Московской области с исками о признании недействительными инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка.

Дела приняты к производству судьей Арбитражного суда Московской области Величко Р.Н. (дело 6047/05 и дело № 6585/05).

По делу № 6047/05 (оспаривание инвестконтракта) 8 сентября 2005 г. Арбитражным судом было вынесено решение, в соответствии с которым инвестиционный контракт между ООО и Администрацией Химкинского района, подписанный экс-вице-главой Криворотенко С.И., признан недействительным. Это решение было отменено арбитражным апелляционным судом 10 ноября 2005 года - но отнюдь не в пользу подавшего на апелляцию ООО . Напротив, апелляционный суд посчитал, что инвестиционной контракт вообще не был заключен сторонами! А из этого следует, что нельзя признать ничтожным то, что в природе не существует. С данной мотивировкой согласилась и кассационная инстанция: Постановлением ФАС МО от 15.02.06 ранее вынесенное постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

Рассмотрение дела № 6585/05 (оспаривание договоров аренды) происходило с участием судебных заседателей. Решение суда первой инстанции от 9 ноября 2005 года: в иске Администрации отказать. Апелляционный суд 29 марта 2006 года постановил решение оставить без изменения. А вот ФАС МО, рассмотрев 29 мая 2006 года дело в кассации по жалобе Администрации городского округа Химки, принял иное решение: все ранее принятые судебные акты по делу отменить, признать недействительными (ничтожными) три последовательно заключавшихся договора аренды земли между ООО и Администрацией Химкинского района.

Эти два судебных процесса по существу являются ключевыми в истории гражданско-правовых споров между Администрацией городского округа Химки, Правительством Московской области (с одной стороны) и ООО (с другой стороны). В дальнейшем количество споров увеличилось и составило 13 самостоятельных судебных дел, однако сути процесса это не изменило.

А суть процесса такова:местные и региональные власти предприняли все действия по приведению правоотношений в сфере землепользования и строительства в микрорайоне Левобережный г.Химки в соответствие с действующим законодательством. И в конечном счете это удалось.

Во исполнение Постановления Правительства МО № 569/25 от 27.06.2006 г., на основании постановления Главы городского округа Химки от 09.08.2006 года № 1123, были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права долгосрочной аренды земельного участка под строительство жилых домов площадью 8,3 га в мкр.Левобережный города Химки. Торги состоялись 14 сентября 2006 года, о чем имеется объемная документация. Победителем торгов признана компания ЗАО , имеющая положительный и долгосрочный опыт жилищного строительства в Московской области.

19 октября 2006 года произведена государственная регистрация договора аренды сроком на 5 лет под строительства жилого комплекса на упомянутом земельном участке, и в тот же день Администрацией городского округа Химки выдано разрешение на строительство первого из недостроенных жилых домов.

Что касается интересов соинвесторов строительства жилых домов в мкр.Левобережный г.Химки, то их соблюдение было поставлено под особый контроль местных и региональных властей.

По указанию Губернатора Московской области Б.В.Громова была создана межведомственная рабочая группа для защиты прав частных соинветоров строительства жилья. Была поставлена приоритетная задача: люди, которые сдали деньги на приобретение жилья, должны получить его за счет виновных инвесторов-застройщиков, допустивших нарушение сроков строительства.

Все соинвесторы жилого комплекса , ранее заключившие договоры с застройщиком ООО , прошли учет в Администрации городского округа Химки, о чем имеются соответствующие протоколы. Далее, было организовано подписание трехстороннего соглашения с отлагательным условием между потенциальным инвестором ЗАО , Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Химки и гражданами-соинвесторами (в лице инициативной группы) о гарантиях на получение оплаченной людьми жилой площади без каких-либо доплат. Кроме того, Администрацией совместно с инициативной группой соинвесторов произведена сверка всех договоров соинвестирования на предмет выявления продаж. Как говорилось выше, выдано разрешение на строительство первого из трех 25-этажных ; к концу года планируется сдача этого дома в эксплуатацию и расселение первой группы , а в первом полугодии 2007 года - то же самое в отношении двух других домов.

Всего в ходе работы выявлено 1014 договоров соинвестирования, примерно такая же цифра - общее число граждан-соинвесторов, вовлеченных в строительство жилых домов.

Результаты проделанной работы постоянно публично оглашались. В частности, вопросы достройки домов новым инвестором были освещены на пресс-конференции, которая состоялась 30 октября 2006 года в Министерстве строительного комплекса МО (копия пресс-релиза в приложении).

Конечно же, были проблемы, взаимное непонимание и конфликтные ситуации. Но все стороны наглядно продемонстрировали, что стремление получить практический результат, а не политический процесс, всегда позволяет договориться и найти решение.

В результате органы муниципальной власти (в лице администрации городского округа Химки) и государственной власти (в лице соответствующих министерств Правительства МО) в ходе решения проблем выступили единым фронтом с представителями этих самых соинвесторов. Все действия постоянно согласовывались с инициативной группой, на все переговоры приглашались представители инициативной группы соинвесторов, инвестиционный контракт был подписан именно с соинвесторами, наконец, на стройке все рабочие вопросы решаются, прежде всего, совместно с соинвесторами.

Неудивительно, что при работе административных органов с таким количеством людей и документации формируются группы по интересам, возникают трения, появляются различные толкования событий. Все это подогревается многочисленными судебными спорами и определенным интересом к исходу расследования уголовных дел.

К сожалению, прежний застройщик сумел вызвать у части соинвесторов своего рода . - так называют сочувствие пострадавшего к тому, кто ему эти страдания причиняет. В российских экономических условиях стоит говорить, скорее, о : .

И пока люди сами не перестанут верить обманщикам, ситуация не переменится..

В качестве примера можно привести случай с объявлением, распространявшимся в журнале . На 351 странице издания расположили рекламу жилья

· не построенного

· до выдачи разрешения на строительство

· по явно заниженным ценам

И несмотря ни на что люди умудрялись платить деньги! А ведь именно такое жилье затем перепродается дважды, трижды. И в результате возникает группа обманутых людей, которая защищает своего обманщика в надежде получить хоть что-то:

Администрация городского округа Химки собирается впредь жестко контролировать такие объекты и принимать превентивные меры по пресечению любой возможности обмана граждан.

Со своей стороны Администрация призывает граждан относиться к предложениям с осторожностью и проверять их максимально придирчиво. Так, в случае с домом на Сходне проще всего было доехать до указанного адреса и посмотреть: Другой вариант - позвонить в Администрацию и справиться о юридической чистоте строительства в соответствующем отделе..

Администрация намерена призвать руководителей других районов и муниципальных образований Московской области совместными усилиями создать базу данных недобросовестных застройщиков, чтобы лишить их возможности маневрировать ресурсом и торговать долговыми обязательствами.

По материалам Правового управления

Администрации городского округа Химки