Ленинградское шоссе - загородный рынок

Ленинградское шоссе, известное своими лесными массивами и водоемами, пока не реализовало свой потенциал на загородном рынке. Девелоперы не спешат вкладываться в направление и возводить современные коттеджные поселки, ожидая решения дорожного вопроса. Эксперты прогнозируют, что реконструкция шоссе в недалеком будущем обернется стремительным ростом цен и на землю, и на недвижимость.

В агентстве Vesco Realty рассказали о клиенте, который хотел приобрести коттедж с лесным участком на Рублево-Успенском шоссе, но купил на Ленинградском. «Для покупателя не имела значения цена, его поразила природа данной местности: лесной массив и водохранилище рядом с поселком», — рассказывает Светлана Ширяева, руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty.

Природные условия, красивый ландшафт в зоне Ленинградки, безусловно, способствуют развитию загородной недвижимости. На территории Солнечногорского района берут начало реки Клязьма, Сестра, Сходня и Истра, впадающая в Москву-реку. Настоящая жемчужина Московской области — озеро Сенеж, длина береговой линии которого — 16 км.

Вдоль Ленинградского шоссе располагаются и другие природные достопримечательности, самые значимые из которых — заповедник «Завидово», Иваньковского водохранилище. Местность выглядит идеальной для загородного проживания.

Не случайно направление славится своими стародачными местами — это Фирсановка, Шереметьевский, Поварово, Алабушево, Новоподрезково. По словам Нины Резниченко, руководителя отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, на землях в зоне Ленинградского шоссе находились известные старинные боярские вотчины и дворянские усадьбы. Сейчас на этом направлении несколько музеев-усадеб: Михаила Лермонтова, Петра Чайковского, Александра Блока, Дмитрия Менделеева. С советских времен здесь располагается много пансионатов, домов отдыха и санаториев.

Развитая инфраструктура — еще одно важное преимущество загородного направления. Ленинградка, по крайней мере в самом начале, вполне благополучна в этом смысле. На выезде из Москвы находится торгово-развлекательный центр «Рамстор-Сити». Чуть подальше, на въезде в Химки, — два крупнейших мебельных центра Москвы: «Гранд» и Гранд-2". Сразу за мебельными центрами построен крупный торгово-развлекательный комплекс «Лига». На выезде из Химок находятся гипермаркеты «Мега-Химки», IКЕА, «Ашан», Obi.

Дорога пробок

Все преимущество дороги съедают пробки на самой Ленинградке и качество второстепенных дорог. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», транспортную доступность можно поставить вторым по значимости фактором после престижности направления. Для большинства покупателей транспортная доступность — определяющий фактор при выборе загородного жилья, соглашается Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting.

Даже достоинства Ленинградки как шоссе — например, это дорога, напрямую ведущая в самый центр Москвы, — перечеркивает крайне низкая пропускная способность трассы. На данный момент шоссе входит в пятерку самых загруженных в Москве. 2-3 полосы в каждом направлении явно не справляются с потоком транспорта. На выезде из Москвы автомобили попадают сразу в два бутылочных горлышка: сначала четырехполосная трасса упирается в трехполосный мост через канал им. Москвы. После узкого моста, в районе развязки Ленинградского шоссе и МКАД, дорога расширяется до пяти полос в каждую сторону, однако через 500 м, в районе Химок, снова сужается до трех полос, что неминуемое ведет к образованию многокилометровых пробок.

Ленинградское шоссе проходит через множество населенных пунктов. Соответственно, свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы, посты ГАИ. По дороге ежедневно движутся на работу в Москву и обратно — в Московскую область тысячи автомобилистов из подмосковных Химок, Сходни, Зеленограда, Солнечногорска, Клина, что создает очень плотный трафик. Серьезную нагрузку создает транспорт, обслуживающий аэропорты «Шереметьево-1» и «Шереметьево-2». Хотя Савелий Орбант, гендиректор компании «Миэль — Загородная недвижимость», считает, что основной негативный фактор, вопреки распространенному мнению, — вовсе не наличие аэропортов, а транспортный коллапс, возникающей на данном шоссе из-за транзитных фур, а также торговых центров, расположенных на выезде из Москвы.

Эта дорога — важнейший транзитный коридор, по которому следует грузовой транспорт из Северо-Западного федерального округа. А прилегающие к Ленинградскому шоссе территории, в особенности в 30-километровой зоне, зарекомендовали себя как торгово-промышленный округ Московской области, здесь построено и строится немало логистических комплексов. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, это оказывает негативное влияние на развитие направления как загородного.

В районе Ленинградского шоссе активно ведется офисное строительство, что также добавляет транспортные потоки на предельно загруженную магистраль, напоминает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город».

По мнению экспертов, изменить дорожную ситуацию поможет строительство платного дублера Ленинградского шоссе, а также строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая примет на себя основной поток грузового транспорта и частично разгрузит направление. В соответствии с проектом новая трасса Москва — Санкт-Петербург пройдет практический параллельно существующей и обойдет все крупные населенные пункты. Помимо основных въездов на трассу в Москве и Санкт-Петербурге запланированы съезды на существующие областные дороги через каждые 25 км, где будут оборудованы развязки и пункты приема денег. Также планируется возведение на шоссе-дублере всех необходимых объектов инфраструктуры для водителей. «Однако сроки завершения строительства новой трассы Москва — Санкт-Петербург еще не определены», — говорит Мария Литинецкая.

По предварительным данным, полностью завершить реконструкцию Ленинградского шоссе планируется до 2020 г., а строительство первого участка скоростной трассы Москва — Санкт-Петербург между 15-м и 58-м км — к 2012 г. В ходе проведенных работ будет создана бессветофорная магистраль от Манежной площади до аэропортов «Шереметьево». Ширина проезжей части дороги составит 10 полос на выезде из Москвы и восемь полос — в Московской области. В числе намеченных работ — строительство второго моста через Химкинское водохранилище, тогда движение будет организовано по шести направлениям в обе стороны, а также расширение трассы в районе Химок на две полосы в каждую сторону.

Скромный рынок

Как отметила Нина Резниченко, особенность ленинградского направления состоит в том, что под коттеджное строительство преимущественно используются земли среднего и дальнего Подмосковья, так как территория близлежащей зоны занята городами. По словам Максима Лещева, генерального директора компании «Гео Девелопмент», коттеджное строительство актуально за пределами 30-километровой зоны. Но земли на расстоянии более 50 км от МКАД пока мало востребованы девелоперами. Для строительства дальних дач привлекательны участки в Тверской области у водных объектов — в районе Конакова и Завидова, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество».

Эксперты считают, что в настоящее время на Ленинградском шоссе строительство коттеджных поселков идет медленными темпами. По словам Алексея Тонконогова, начальника отдела развития холдинга «МДК-групп», у многих девелоперов, специализирующихся на строительстве загородного жилья, это направление даже в планах не стоит на ближайшие 2-3 года. Освоение ленинградского направления начнется не раньше чем через 5-7 лет, уточняет он.

По подсчетам Дмитрия Таганова, на всей Ленинградке организованных современных поселков не более 15. Хотя Савелий Орбант насчитал 22 поселка, из них один класса «эконом», пять — «комфорт», 13 — «бизнес», один — «премиум» и два — de luxe.

По данным Vesco Consulting, структура предложения в организованных коттеджных поселках по ленинградскому направлению такова: поселки элитного сегмента — 4%, на объекты бизнес-класса приходится основная доля — около 75% от общего объема предложения, на поселки экономкласса — около 21%. По оценке RIGroup, на сегмент бизнес-класса приходится 47% расположенных на Ленинградском шоссе коттеджных поселков, на премиум — 30%, а на экономкласс — 23%.

Спрос также небольшой. По подсчетам аналитиков компании Welhome, на ленинградское направление приходится около 4% от общего объема спроса. Он формируется жителями столичных округов САО и СЗАО, а также подмосковных Химок, Солнечногорска и других населенных пунктов, густо расположенных вдоль трассы. У тех, кто работает по ленинградскому направлению, особого выбора нет — соседние трассы также перегружены, говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг».

Урбанизация

По словам Дмитрия Таганова, в настоящее время большая часть предложения на расстоянии до 25 км от МКАД представлена таунхаусами, а не коттеджами на одну семью. Такое предложение застройщики считают более востребованным на урбанизированном участке трассы. Новое предложение, которое вышло на рынок в марте 2008 г., — коттеджный поселок «Маленькая Шотландия» (14 км от МКАД, девелопер — «Инком» позиционирует его в сегменте экономкласса). Пока это самый крупный поселок таунхаусов в Подмосковье. На территории 37 га к концу 2009 г. намечено построить 680 квартир, а суммарный объем жилого фонда превысит 100 000 кв. м. Готовые дома представляют собой 2-этажные секции свободной планировки общей площадью 164 и 213 кв. м с выделенными земельными участками площадью от 2 до 4 соток. В конце апреля текущего года в «Маленькой Шотландии» началась вторая очередь строительства: до конца ноября здесь будет построено 50 000 кв. м жилья. На сегодняшний день из построенных 84 секций реализовано 65. Инфраструктура поселка включает магазины, рестораны, волейбольную площадку, футбольное поле, теннисные корты.

Поселок «Ивакино-Покровское» располагается в Солнечногорском районе на расстоянии 11 км от МКАД. На территории 9 га строятся таунхаусы пяти типов с квартирами площадью от 140 до 195 кв. м. Преимущество поселка — близость водоемов. Река Клязьма протекает в 2 км, немного дальше находится канал им. Москвы и Клязьминское водохранилище. Из объектов внутренней инфраструктуры предусмотрены супермаркет, центр бытового обслуживания, кафе. По соседству располагается спорткомплекс «Олимпиец».

В 15 км от МКАД находится поселок «Удачное». Он представлен 73 сблокированными таунхаусами с квартирами площадью от 177 до 252 кв. м (участки — от 2 соток). Инфраструктура включает мини-маркет, баню, сауну, бассейн, спортивную площадку. Рядом расположен конно-спортивный клуб. Отличие поселка «Ельнино» (16 км от МКАД) состоит в том, что дома в нем рассчитаны на две семьи. На площади 3 га предусмотрено 29 типовых домов на две квартиры по 227 кв. м каждая. Приусадебные участки небольшие — от 3,5 сотки.

Коттеджный поселок «Мечта» (23 км от МКАД) возводится на живописных холмах Клинско-Дмитровской гряды, в окружении трех озер ледникового происхождения — Долгое, Круглое и Нерское. Вблизи протекают речки Альба, Уча, Волгуша. Благоустройство общественных зон включает ландшафтный дизайн, обустройство прогулочных зон и уютных скверов. Уникальность предложения заключается в том, что в поселке можно купить индивидуальные коттеджи площадью 180-250 кв. м с участками до 14 соток, квартиры в таунхаусах общей площадью от 100 до 180 кв. м (участки — от 2 до 6 соток), а также 1-комнатные квартиры площадью от 40 кв. м и 2-комнатные — от 60 кв. м в 3- и 4-этажных домах. Инфраструктура поселка предусматривает кафе, ресторан, фитнес-центр, массажный кабинет, сауну,

солярий, салон красоты. В планах строительство общеобразовательной, музыкальной и художественной школ, детского сада, библиотеки, а также детской и спортивной площадок, бассейна, детского развлекательного парка.

Коттеджный поселок «Раздолье» эксперты относят к дальним дачам. Он находится на расстоянии 115 км от МКАД на берегу Иваньковского водохранилища и насчитывает всего 30 участков площадью 18-49 соток. Все участки располагаются в лесной зоне. В непосредственной близости от поселка находится национальный парк «Завидово». Застройка представлена домами общей площадью 280, 309 и 367 кв. м из бруса финской компании Kontio. Объекты инфраструктуры также рассчитаны на отдых на воде — это пляж, причал, эллинг. Поселок «Московское море» (107 км от МКАД) расположен на берегу Иваньковского водохранилища. Территория, полностью подготовленная к застройке, разделена на земельные участки площадью от 30 соток до 3 га. В поселке отличные видовые характеристики, яхт-клуб, лесопарковая зона, благоустроенный пляж и др.

Потенциал для роста

По Ленинградскому шоссе цены на землю ниже, чем по соседним направлениям. Предельная загруженность трассы и высокая концентрация промышленной недвижимости снижают привлекательность этого направления для девелоперов загородного сегмента, объясняет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.

По данным «МИАН — Агентство недвижимости», средняя цена 1 сотки земли с января по май 2008 г. выросла на 10,1% и составила $9465. По словам Савелия Орбанта, за I квартал 2008 г. цена на землю на расстоянии до 5 км от МКАД выросла на 7% (около $6000 за 1 сотку) и продается она по $32 500 за 1 сотку. По данным компании «Гео Девелопмент», стоимость 1 сотки в Фирсановке (17 км от МКАД) в составе массива 10 га составляет $12 000. При условии средних природных характеристик и статуса «земли поселений под ИЖС», уточняет Максим Лещев. «Но оптовые продажи земли по этому направлению ведутся в основном для строительства складской недвижимости или под производство», — уточняет Алексей Тонконогов. В окрестностях Иваньковского водохранилища (115 км от МКАД) первая линия водохранилища стоит от $3000 до $15 000 за 1 сотку в зависимости от статуса и природных характеристик.

Рос цен предложений в коттеджных поселках, по словам Светланы Ширяевой, за пять месяцев 2008 г. составил 10-12%, что ниже, чем по соседним направлениям, где цены выросли на 15-17%. Хотя в МИАН считают, что за прошедший период средний показатель цены 1 кв. м строений по Ленинградскому шоссе вырос на 20% и составил $4375.

По данным компании Blackwood, на сегодняшний день на ленинградском направлении средний уровень цен в поселках таунхаусов составляет $400 000-$600 000 за квартиру, в коттеджных поселках цена домовладения колеблется от $500 000 до $1,6 млн. Минимальная цена предложения — от $215 500 за квартиру площадью 110 кв. м в таунхаусе в коттеджном поселке «Мечта». Стоимость квартиры в «Маленькой Шотландии» начинается от 7,2 млн руб. (примерно $300 000). В поселке «Елинская слобода» коттедж можно приобрести за $784 000, а квартиру в таунхаусе — начиная от $362 000. В «Терехово» цены на дома колеблются от $786 000 до $1,6 млн.